房屋租赁合同无效过错认定的浅析

文 广东新东方律师事务所 吴景友

房屋租赁合同无效，双方因此受到的损失分担适用的主要法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条。

其中，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。可见，房屋租赁合同无效，双方因此受到的损失分担处理的主要衡量因素即导致合同无效的过错认定。

关于出租人和承租人在导致房屋租赁合同无效中的过错程度认定，主要从以下几个方面进行分析：

1、出租人的主要义务

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋出租人的主要义务是向承租人交付符合法律规定的房屋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途。从信息优势角度而言，出租人对房屋建设合法性及权属状况应尽更高注意义务。因此，通常而言，出租人对合同无效存在主要过错责任。

2、承租人的注意义务

承租人支付租金的对价即获得合法且符合使用用途的房屋，其在签订房屋租赁合同时应对租赁房屋的合法性进行审查。否则，承租人未尽到审慎注意义务，应对合同无效承担次要过错责任。

3、其他情形

（1）承租人对租赁房屋的违法性明知的情况下仍然承租的，通常承租人应与出租人承担相当的过错责任。

（2）出租人在合法房屋基础上加建未经报批报建的房屋或租赁房屋属临时建筑，且承租人不知情的，通常出租人应对租赁合同部分无效承担完全的过错责任。

参考裁判文书：

1、（2017）粤0306民初7744号民事判决书

2、（2018）粤03民终1651号民事判决书

3、（2018）粤03民终7366号民事判决书

4、（2017）粤03民终19161号民事判决书

5、（2014）粤高法民二申字第889号民事判决书

6、（2015）粤高法民二申字第681号民事判决书

7、（2017）最高法民终171号民事判决书

8、（2017）最高法民申231号民事判决书